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钱要离开楼市了吗?

  一日两文评完股市后,新华社系统在26日又以一日两文的形式对当前的楼市展开评价。为此,有人认为,楼市玩不下去了,资金要向其它市场流动。正巧,当日,凤凰网转载外媒文章,称中国的普通投资人不再以楼市和股市为首选,而是倾向于购买金融科技产品。

  对于钱是否要离开楼市,牛邦投教研究员认为,首先要明确的是,我们讨论的是两类资金,一是目前已沉淀在住房市场中的投资型资金,而不是要进入这一市场或投资商业物业的资金。二是正在寻找投资目标,且有能力以楼市为重要选择对象的资金。

  在此基础上,牛邦投教研究员认为,从若干年后的角度来说,国内普通投资人的确有可能不再以楼市为最佳投资领域,资金可能离开楼市。但从接下来一两年的时间角度看,资金离开楼市的可能性比较小。

  谁会从一个明显有赚钱效应和赚钱预期的地方离开?

  就目前国内商品住房的单价情况来说,各地之间差异明显,但从各地自身的房价历史对比来说,当前各地的房价都在历史高位。

  根据新华社《防“炒房”须深化改革》一文,近期,有的城市出现了万人抢房的“盛况”。在限购、限售、限价、限贷等政策调控下,一些地方一二手房价倒挂,引发抢购新房。《中国楼市发生转折性变化 有望打破“屡调屡涨”怪圈》一文中也写道,“在70个大中城市中,北上广深四个一线城市房价同比涨幅已连续11个月回落;二线城市房价同比涨幅连续9个月回落,三四线城市房价趋于稳定。”对于“抢房”和“涨幅回落”,投资人和购房人心里都很清楚,其实际意味着什么。

  此外,从二手房市场的情况看,虽然济南(楼盘)等一些城市的二季房市场近期的情况不理想,但北京(楼盘)的二手房市场却出现了回暖。这说明,在重点城市新房供应量因多种原因而受限的情况下,资金没有因无房可买而离开市场,而是向其它细分市场做内部转移。

  这些情况一方面意味着,从现价的角度来说,目前已沉淀在住房市场中的投资资金,大部分是有浮赢的。另一方面还意味着,买房赚钱的预期还“真实”存在着。正就使得不论是目前已沉淀在住房市场中的投资资金,还是正在寻找投资目标,且已楼市为重要选择对象的资金,目前都没有理由离开楼市。

  与此同时,人们看到的是,A股的结构性走势日益明显,普通投资人在其中赚钱的难度不断回大。特别是上周,新华社发专文温和“警告”茅台(600519,股吧)股价过高之后,白马股出现连续下跌,更让人对市场的未来难以把握。而寄往于投资人向自己的资金交给基金去炒股,用当下各大股市论坛中的观点来说,从业绩能力到诚信度,国内基金公司还没有建立起让人信赖的市场地位。

  至于说投资人倾向于购买金融科技产品,这一结论充分显示出外国友人对中国市场的似懂非懂。在其论据中,一个重要的论据就是下面这张投资意向图。

钱要离开楼市了吗?

  牛邦投教研究员要指出的是,对于投资意向排名第一的余额宝来说,以之为投资首选项的资金,很可能是买不起房子的资金。也就是说,这类资金根本不属于我们在开篇就限定的两类资金中的任何一类。如此一来,何谈“离开楼市”?

  居民负债水平在上升但仍有空间,总体上降低负债的压力不强

  根据海通证券(600837,股吧)首席经济学家姜超的最新研报,2015年以来,居民杠杆率的确在快速上升。他的数据是:“2015年的居民部门消费贷款增速只有18%,到2017年上半年上升到33%。而2017年2季度以后居民中长期消费贷开始减速,但短期消费贷增速在2017年10月飙升至41%,增速比17年初的20%翻了一倍。”

  但是,这仅仅只能说明,居民加杠杆的行为存在着向危险情况发展的可能。

  根据央行最新的《金融机构人民币信贷收支表》,如下图所示,今年1月至10月,住户贷款与存款比率呈现逐月上升态势,但到10月份所形成的最高比值为62.33%。

这故然是一个平均值,存在着将一些高负责人群“平均”掉的情况。但既然谈居民总体负债情况,平均值至少可以说明,总体的负债水平并没有达到危险的地步。

  这故然是一个平均值,存在着将一些高负责人群“平均”掉的情况。但既然谈居民总体负债情况,平均值至少可以说明,总体的负债水平并没有达到危险的地步。

  这说明两点:

  1、一部分人还有进一步增加负债空间,其中不排除以购房的形势实现;2、以加杠杆方式投资住房的人中,很可能大多数人的负债水平处于尚可承受的范围,抛售投资品以降低负债的压力不大。

  总结为一点就是:我们所限定的两类资金中,大部分没有主动离开楼市的动力。

  政策面对住房投资的前景有长期压力,但目前还处于形成过程之中

  正如《中国楼市发生转折性变化 有望打破“屡调屡涨”怪圈》中所说到的,“中国房地产市场内在运行规律正发生转折性、根本性的变化”“延续多年的越调越涨怪圈有望被彻底打破”。

  可见,“转折性变化”只是“正发生”,而不是“已实现”,且“转折性变化”只是在“市场内在运行规律”的层面,说得明白一些,就是制度体系层面,正在按照“房住不炒”的要求在逐渐变化。而从其列举的房价变化数据来看,上涨的总趋势没有改变,只是涨速在变。因此,在“市场层面”,我们只能说,市场正在向发生“转折性变化”的方向迈进。

  那么,这个速度会很快吗?

  正如姜超在其最新研报中所写到的:“地产销售的好转也拉动了地产投资增速在过去两年的回升,是这一轮经济企稳回升的重要动力。”其所说的“这一轮”,所涉及的时间段是2015年至今。虽然在“十九大”报告中,GDP增速被弱化,虽然权威人士说中国经济增速在较长时期内将是“L型”,但必须承认的是,维持一定的GDP增速,对于保证就业有着基础性的意义。因此,以住宅商品房为主的房地产市场,要在“市场层面”出现“转折性变化”,应该是一个政策有序推进的过程,不能急,也不能慢。甚至,不排除根据新经济动能发展的实际情况,而在个别时候放缓的可能。

  这意味着,政策面对住房投资的前景有长期压力,但目前还处于形成过程之中,我们所说的两类资金在保持对政策的关注和敬畏的同时,暂时没有立即放弃楼市的紧迫感。其中,已在楼市中沉淀的资金尤其如此。

  结论

  综上,在明确我们所讨论的资金哪类资金的前提下,牛邦投教研究员认为,从若干年后的角度来说,国内普通投资人的确有可能不再以楼市为最佳投资领域,资金可能离开楼市。但从接下来一两年的时间角度看,资金离开楼市的可能性比较小。

 

    本文首发于微信公众号:牛邦投教。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

  (来源:安徽热线资讯)

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