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林中、吴建斌等地产大咖,对行业未来作出了5个判断!太有用了

本文转载自公众号:“,明源地产研究院”

进入2019年下半年,很多地产人感到焦虑。

  大家都想知道,下半年乃至明年,房地产市场会怎么走?

  这几天,观点地产在海南举办了博鳌论坛。一些地产大咖在其他一些场合也发表了自己的见解。明源君根据相关内容,梳理出5个重要观点,希望对大家有所启发。

  1

  行业整体面临洗牌

  但未来10年仍然不错

  一、行业整体面临巨大洗牌

  朗诗集团董事长田明表示,未来地产行业整体呈下滑趋势,行业面临巨大洗牌。

  首先,从宏观层面看,中国经济增长从高速增长变为中速增长,速度有所放缓,经济下行压力巨大。

  其次,房地产高歌猛进的时代终结了,行业从成长期进入成熟期,行业的利润率在不断下降。

  第三,调控政策不松绑,抑制了投资需求,对于房地产市场影响也很大。最后,去年商品房成交15万亿,如果今年只有14万亿或13万亿,则意味着地产行业面临巨大洗牌。

  蓝绿双城创始合伙人、董事长曹舟南认为,未来调控会成为一种常态,如果房企没有自有资金,需要靠借贷来投资,那一定要慎重。

  金科联席总裁方明富判断,单一的住宅开发模式在未来的路会越来越窄。

  二、未来10年,房地产仍是非常好的市场,机会很多

  首先,从中国的城镇化趋势来看,还有2~3亿的城市化人口的潜在住房需求未被满足。

  其次,还有各种城市老旧房的更新改善需求,结婚购房需求、离婚人群潜在购房需求存在。

  最后,无论是从人口导入,或者是收入结构、收入增长的角度,再加上中国人的投资喜好,房地产市场仍然是一个非常好的市场,而且机会很多。

  总之,未来10年、15年,房地产仍然会是一个蓬勃发展的市场。

  2

  融资越来越难

  房企要把融资工具用到极致

  今年地产人应该有一个很直观的感受,那就是借钱太难了!前几天,明源君在《今年,房企融资真的很难!谁能借到便宜的钱,谁就能打败对手》一文中,专门谈了这个问题。

  京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光认为,今年五六月份开始,房企融资成本开始上升,严厉调控的影响已经开始展现。但这才是刚刚开始,资金链的全面收紧,反映到价格、销售还有一段时间。信托融资是本次政策收紧的一个重点,今后对信托这一块调控会越来越严。

  吴建斌表示,眼下房地产公司确实要度过一个难关,房地产的融资已经遇到了围追堵截的状态。

  在这样的情况下,融资难,房企要生存下去,怎么办?吴建斌给出了三个建议:

  第一,把融资工具尽可能用尽,把工作做细。

  当前房企可以用的融资工具包括几类:

  IPO融资。发行股票购买资产。内地可以做,但审批难度大。债权类:比如说公司债,一年内的借新还旧是可以的,但是你要再扩容,就要窗口指导,可能批,也可能不批。从项目层面看,开放股权、合作拿地,这是常见的方式还可以做。传统开发贷融资目前是占比最大的部分,如果你项目符合432要求,基本上没有问题。供应链融资也是正常,商票、保理融资也是正常的,总包单位垫资也可以。股权类非标准化的融资有些还是可以用的,标准化的融资很多已经进入窗口指导。

  第二,静观其变,等待融资窗口打开,但这个时间可能很短。

  积极盘活资产,尽可能少花钱,多回笼资金,比如订金、监管资金、预售款、个人按揭、应收款等等,这些既可以做资产证券化,又可以在内部管理上做一些安排,比如把监管资金变成可动用的资金,预收款怎么把它作为资产证券化的产品做好。

  第三,控预期。未来一两年还是会比较困难,每年增长5%到10%是比较合理的预期。

  第四,控增长。未来房企要追求均好,不能单看规模指标,还要有长期战略的坚定性。

  3

  未来拿地布局

  要多看城市周期

  今年3月份土地市场突然很火爆,价格一度飞涨,这种现象很多人都看不懂,因为过去那种拿了地王做豪宅溢价的路已经走不通了。

  方明富表示,金科曾经做过一个研究发现,2015年拿地的百分之九十的项目是赚钱了;2016年项目拿地后有41%是赚钱的,50%是平的;2017年赚钱的是31%,10%是平的,其他的是亏损的;2018年45%是赚钱,10%是平的,其他的是亏的。

  因为政策的调控,实际上很多房企拿地不赚钱,或者是效率比较低的。以前房企拿地激进是没问题,但现在这样的行情下这样操作就很危险。

  具体应该怎么操作呢?

  一、要学会耐心等待,关心回报率而不是地价

  恒隆集团董事长陈启宗指出,有些人以为做多赚多,但其实并非如此,市场行情好时,你做得越多可能赚得越多,但行业拐点到来后,你做越多,亏损就越多,结果很可能就是破产。

  所以房企要学会等待。

  去年恒隆在杭州(楼盘)买了一块地,从2004年恒隆就去杭州看地,为什么等了14年才拿,就像等女孩子,不够好就不要。恒隆等了14年,终于等到杭州最好的一块土地。

  有人说,你出价太高了,恒隆不怕出价高,只关心回报率有多高。历史告诉我们,真正能够赚大钱的人都是在该等的时候能够等的人。

  二、布局未来更多要看城市周期

  旭辉董事长林中在易居沃顿的课堂上分享了他的思考。

  他认为,城市化2.0将成为房地产的下一个时代机遇。发改委文件的出台,已经明确未来大城市、都市圈、城市群将成为我国城市化下一步发展的主要方向。因为城市化发展不均衡,造成每个城市在城市化进程中的阶段不同,因而带来了巨大的“梯度机会”。

  由此看来,不能用行业周期去看投资布局了,更多看的应该是城市周期,因此要深入研究所在城市的城市周期和政策,研究它的小趋势。

  如何选择城市,曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁、新鸥鹏教育产业发展集团总裁李战洪认为,未来城市的选择,一定是中心城市战略。拿地一定要研究新房和二手房的成交比例,否则最后怎么死的都不知道。

  曾经有一家房地产开发商投了几百亿拿地,后来两个总裁都离职了,因为短期只有30亿回款。

  4

  地产下半场

  做不好产品就是混子

  房企会根据周期来调整产品,比如市场上行期多做改善产品,市场下行期间,以刚需产品为主。

  但明源君想说的是,不管市场怎么样,都不能改变客户对高品质产品的追求。去年房企在产品升级方面的投入度其实是比较低的。这也导致全国各地有大量的业主投诉维权。

  一、下半场要回归本原,把产品和服务做好

  谈到产品,从绿城出来的曹舟南非常激动。在他看来,房地产行业发展了近30年,质量通病还比比皆是,漏水、电梯噪音、烟道串味等等。服务也做得很烂。

  他建议,下半场房企还是要回归到本原,要静下心把质量通病踏踏实实解决了,不解决它,说明你就是靠运气在混。

  房地产就是制造业、生产的是房屋产品,房屋产品最本质的属性是居住和生活。把产品做好,把基础服务做好,这是硬道理。

  二、真正好的房子可以洞察人性

  以楷林写字楼为例,他们首创了两个很好的产品和服务。一是在写字楼里办幼稚园;二是打造网红员工餐厅;三是配套公寓的集体保姆房,也是首创。这3个配套推出来大受欢迎。

  在写字楼里做幼稚园,就是洞察到了女性生了孩子没人带的痛点,让女性可以真正回归职场。

  写字楼离不开公寓配套,集体保姆房,为什么业主很喜欢。因为高端公寓买到四五万一平,一个保姆房占10平,相当于四五十万。而集体保姆房不但解决了这个问题,还帮业主解决了保姆和主人之间的关系,比如随叫随到,彼此生活互不干扰,保护业主隐私等等。

  三、未来产品会加速迭代,不断有微创新

  这两年虽然限价严重,但还是可以看到不少房企很认真在做产品,每年都会升级迭代,不停去做一些微创新。

  比如星河湾今年就把产品升级到了4.0标准。举个简单例子,按照4.0标准要求,很多项目的车库都升级了,车库主通道宽必须为7米,装修吊顶后车道上方天花高度为3.3米,车库负一层大堂前方天花局部设计净高为4.1米。升级后的车库更加大气,对客户吸引力也更强了。

  5

  房企转型要有耐心有沉淀

  转型是未来房企进入存量时代必须要面对的课题。前两年很多房企热情高涨,做了两年没有看到成果又心灰意冷放弃了,试错成本很高。

  一、房企做多元化为什么失败?

  第一太平戴维斯深圳(楼盘)公司副董事总经理及投资部主管吴睿分析,房地产企业多元化失败主要有3种原因:

  第一是羊群效应,盲目跟风。比如长租公寓、联合办公虽然很美但很小,并不适合房企大规模进入。

  第二是方向对了,但进入时机不对。比如养老地产,目前中国还没形成一定的市场容量,不能以地产思维在这个领域大规模复制。

  第三是基因问题。开发商习惯了赚大钱快钱,很难适应赚小钱或慢钱。

  二、转型要选对赛道,要有耐心

  现在大家都很焦虑,想迅速找到新的赛道。

  房企转型可以搞,但一定要控制好现金流,千万不能把短债长用,因为新业务需要长期投入,回报周期却很长,如果钱错配了,短期回流不了,就会很危险。

  当然,对于不差钱的大房企,转型需要做到的就是选对赛道,然后坚持下去。

  比如转型相对成功的万达,目标是全面转型现代服务业。

  复星地产做养老也做得风生水起,这几年慢慢形成了复星康养集团,康养集团现在已经完成了有三个品牌、四个产品线的布局。

  还有龙湖、旭辉、朗诗转型做长租公寓,也已经取得了较大的市场份额。

  对于转型,万达的两个思路有值得参考:

  一是聚焦优势产业,找到自己的强项很重要。

  另一个是做高门槛生意,正因为门槛高,所以做的人少,这样积累久了,就会越来越好。万达要求发展对科技、创意、人才、资源等方面要求都比较高的产业。

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  (来源:和讯房产)

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